Entre fundos de papel e fundos de tijolo, investir em fundos imobiliários tem se tornado uma das opções mais atrativas para quem busca diversificação e rentabilidade no mercado financeiro.
Aos entusiastas da renda variável, trazemos neste post uma modalidade de investimento muito popular entre os investidores para diversificar a carteira, gerar fonte de renda passiva e apostar na rentabilidade do mercado imobiliário de forma facilitada e sob riscos menores.
Estamos falando dos famosos fundos imobiliários, que se caracterizam por um investimento coletivo pelos quais é possível comprar “frações” de imóveis, sem, no entanto, precisar comprar de fato o imóvel físico. Ficou interessado? Então, leia até o final para entender tudo sobre os fundos imobiliários, quais são seus benefícios e como investir nesses ativos.
Breve análise do mercado
É fato que o mercado de renda variável oferece uma infinidade de produtos e oportunidades de lucros expressivos. Por outro lado, ele também se apresenta de forma complexa, principalmente para quem está chegando agora no universo dos investimentos, pois cada tipo de produto oferecido se comporta de uma determinada forma, possui uma expectativa de rentabilidade e está sujeito a certas movimentações do mercado, o que dificulta o processo de escolha dos ativos aos investidores iniciantes.
Por isso, é sempre muito importante entender como funciona cada produto e como ele se comporta no mercado antes de realizar um investimento, e com os fundos imobiliários não é diferente. É preciso compreender as diferenças entre os tipos de fundos imobiliários que existem, os setores em que eles podem atuar e como escolher o fundo certo para compor a sua carteira de investimentos.
O que são fundos imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são ativos disponíveis para compra na bolsa de valores (B3) que investem no mercado imobiliário, seja a partir da compra de grandes imóveis, seja por meio de títulos atrelados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCIs).
Independente do tipo do FII, a aquisição dos ativos se dá por meio da compra de cotas do fundo escolhido, semelhante à operação das ações, enquanto os ganhos dos investidores acontecem a partir da valorização da cota do fundo na bolsa e do pagamento de dividendos.
Tipos de fundos imobiliários
Agora que já compreendemos o que são os FIIs, vamos à caracterização de cada um deles. Basicamente, existem dois tipos de fundos imobiliários: os fundos de tijolo e os fundos de papel.
- Fundos de tijolo: esse tipo de fundo se refere àqueles que investem na compra direta de imóveis físicos, que normalmente se tratam de grandes empreendimentos, como shoppings, prédios comerciais, rede de hoteis, hospitais, galpões logísticos, entre outros. Os fundos de tijolo funcionam da seguinte forma: a partir de uma gestora especializada, é feita a compra de um grande empreendimento. Após a avaliação do preço do imóvel e dos custos de aquisição, é feita a divisão do valor ou de parte dele em cotas iguais, que serão negociadas na bolsa. Os fundos obtêm renda a partir da valorização do imóvel ao longo do tempo e a partir da locação ou da venda do imóvel, o que influencia diretamente na valorização da cota para garantir rentabilidade aos sócios minoritários. A geração de lucro líquido pelo fundo também costuma render o pagamento de dividendos.
- Fundos de papel: nesta modalidade, os fundos não investem em imóveis físicos, mas sim em títulos do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCIs), que garantem a rentabilidade a partir da dívida imobiliária, normalmente indexada ao IGPM, CDI e ao IPCA (indicador da inflação). Assim, a rentabilidade do fundo está ligada ao comportamento desses indicadores, enquanto a rentabilidade dos acionistas também acontece por meio da valorização da cota.
Vantagens de investir em FIIs
- Acesso facilitado ao mercado imobiliário: investir no mercado imobiliário por meio de fundos é muito mais fácil do que comprar um imóvel, o que exigirá uma série de documentos e certidões, enquanto que, com os fundos, basta realizar a compra das cotas;
- Gestão: gerir a carteira de fundos é muito mais simples do que gerir um imóvel, sem contar nos gastos com manutenção que o proprietário teria ao comprar um empreendimento, o que não acontece ao investir em fundos;
- Custos menores de investimento: a compra de cotas de fundos é muito mais acessível aos investidores do que a compra de um imóvel, o que permite começar a investir mesmo tendo pouco dinheiro para isso. Por exemplo, talvez não seja viável comprar um imóvel de R$1 milhão, mas é possível comprar cotas de um fundo que investiu em um imóvel de R$1 milhão;
- Liquidez: a liquidez dos fundos é superior a de um imovel, pois para vender um imóvel físico pode levar meses ou até anos, enquanto os fundos podem ser negociados na bolsa de valores diariamente, permitindo ao investidor comprar ou vender cotas de fundos a qualquer momento, de acordo com a disponibilidade do mercado;
- Rentabilidade: a rentabilidade da compra de um imóvel está atrelada à valorização da propriedade, a qual, por sua vez, leva anos para acontecer, diferentemente dos fundos, que, muitas vezes, conferem rentabilidade mensal a partir do pagamento de dividendos e de juros, no caso de fundos de papel. A rentabilidade também está ligada à locação do imóvel, porém, se o inquilino deixar o local, o proprietário perderá a renda no período. Esse risco é reduzido com o fundo, pois os fundos possuem muitos inquilinos e mesmo que um deixe de fazer a locação o índice de vacância permanecerá favorável devido à diluição dos demais imóveis que estão locados;
- Diversificação: ao investir diretamente em imóveis, o investidor fica restrito a um único bem, como um apartamento, uma casa ou um conjunto de lojas comerciais, enquanto os FIIs permitem o acesso a vários imóveis ao mesmo tempo, contendo diferentes tipos de propriedades e localizações em sua composição, o que também reduz o risco, pois o desempenho do fundo não depende de um único imóvel;
- Isenção de imposto renda: os lucros dos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoa física, enquanto a receita a partir da locação de um imóvel está sujeita ao pagamento de IR, o que diminui a rentabilidade.
De maneira geral, os fundos imobiliários se apresentam como uma opção acessível, com excelente liquidez e facilidade de negociação para aqueles que buscam investir no mercado imobiliário.
Seja por meio de fundos de tijolo ou de papel, a rentabilidade costuma ser atrativa aos investidores, pois além da valorização da cota, também é possível gerar uma fonte de renda passiva por meio do recebimento de dividendos ou de juros.
Assim, basta o investidor analisar os riscos que está disposto a enfrentar e a rentabilidade pela qual está em busca para decidir qual é o melhor fundo a ser adquirido.
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